สุดยอด “จอมยุทธ์” ผู้จัดหาห้องชุดราคาถูกสำหรับมหาชนรายสำคัญก็คือ คุณนิรัตน์ อยู่ภักดี ดร.โสภณ ได้เชิญคุณนิรัตน์ไปให้ความรู้แก่นักอสังหาริมทรัพย์ที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายครั้ง และคุณนิรัตน์ก็กรุณาเปิดเผยเคล็ดลับอย่างตรงไปตรงมา วันนี้ ดร.โสภณจึงได้ไปเยี่ยมคุณนิรัตน์และขอถ่ายทอดประสบการณ์บางส่วนมาให้ทุกท่านได้ศึกษากันดู

            คุณนิรัตน์ อยู่ภักดี นายนิรัตน์ อยู่ภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจก.รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ แม้เกิดปี 2501 อายุ 65 ปี แต่รักษาสุขภาพอย่างดีเยี่ยม จบการศึกษาวิศวกรรมศาสตรบัณฑิต สาขาไฟฟ้า จากมหาวิทยาลัยขอนแก่น และบริหารธุรกิจมหาบัณฑิต จากมหาวิทยาลัยรังสิต และยังเคยเล่นการเมืองโดยเป็นสมาชิกวุฒิสภา จังหวัดชัยภูมิ และถือเป็นวุฒิสภาชุดแรกที่มาจากการเลือกตั้งเมื่อปี 2544

            คุณนิรัตน์ก่อตั้ง บจก.รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ในปี 2531 หรือเมื่อ 35 ปีก่อน และได้เริ่มต้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่นั้นมา โดยได้พัฒนาโครงการด้วยแนวความคิดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเน้นประเภทอาคารชุดระดับมหาชนเพื่อคนที่มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยให้มีที่พักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่ผ่านมาบริษัทนี้และบริษัทในเครือพัฒนาที่อยู่อาศัยได้กว่า 40,000 หน่วยแล้วจากทั้งหมด 40 กว่าโครงการ โดยบริษัทนี้ได้รับการสนับสนุนการลงทุนสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ตั้งแต่ปี 2549

            โครงการชื่อดังที่เป็นที่กล่าวขานในสังคมก็คือโครงการ รีเจ้นท์โฮม บางซ่อน โดยเป็นห้องชุดขนาด 28 ตารางเมตร ขายในราคา 999,900 บาท จำนวน 4,900 หน่วย รวมมูลค่าโครงการ 4,900 ล้านบาท ทั้งนี้ขายทุกหน่วยทุกชั้นในราคาเดียว จึงมีผู้จองซื้อกันถล่มทลาย และขณะนี้ก็แล้วเสร็จมีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว  โครงการนี้เริ่มปี 2562 และขณะนี้ราคาขายต่ออยู่ที่ 1.4-1.5 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับราคาขึ้นมา 40%-50% หรือเพิ่มขึ้นปีละ 9% โดยเฉลี่ย ขณะนี้มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ แต่ก็มี 30% ที่ปล่อยเช่า โดยได้ค่าเช่า 6,500 บาทต่อเดือน หรือได้ผลตอบแทนเบื้องต้นประมาณ 5.5% ต่อปี ซึ่งนับว่าคุ้มค่าสำหรับการลงทุน

            จากความสำเร็จของโครงการนี้ คุณนิรัตน์จึงเน้นการพัฒนาโครงการอาคารชุดที่อยู่ในรัสมีไม่เกิน 200-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า โดยที่ผ่านมามีโครงการรีเจ้นท์โฮม เพชรเกษม (ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบางไผ่) จำนวน 8,000 หน่วย โครงการรีเจ้นท์โฮม บางนา (ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบางนา) จำนวน 5,000 หน่วย โครงการรีเจนท์โฮม วุฒากาศ จำนวน 8,000 หน่วย และภายในปี 2566 ยังมีโครงการของบริษัทนี้รอเปิดอีกเช่นกัน

            การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุดของคุณนิรัตน์ มีส่วนทำให้ราคาห้องชุดของบริษัทอื่นๆ ก็พลอยขายในราคาที่ใกล้เคียงกับโครงการรีเจนท์โฮมด้วย ซึ่งส่งผลดีต่อผู้บริโภคโดยรวม ทำให้ได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่ “จับต้องได้” อย่างไรก็ตามทำเลที่ตั้งของโครงการรีเจนท์โฮมมักจะได้เปรียบกว่าเพราะอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ากว่า จึงทำให้ขายได้เร็ว ได้รับการต้อนรับจากลูกค้าโดยเฉพาะลูกค้า “แฟนคลับ” ที่ตามมาซื้อทุกโครงการ

            สำหรับราคาห้องชุดที่ขายในราคาล่าสุด 1.2 ล้านบาทนั้น คุณนิรัตน์บอกว่าได้กำไรประมาณ 20% หรือ 200,000 บาท ทั้งนี้เพราะเหตุผล 2 ประการก็คือ

            1. ต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่า ในการสร้างอาคารชุดแบบนี้อาจต้องใช้ที่ดิน 5 ไร่ ซึ่งราคาที่ดินสูงมาก ราวๆ 200,000 บาทต่อตารางวา แต่คุณนิรัตน์มักจะซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เช่น 12-15 ไร่ ซึ่งขายได้ยากกว่า ราคาจึงถูกกว่า แต่สามารถใช้สร้างห้องชุดจำนวนมากๆ จึงทำให้ต้นทุนที่ดินถูก

            2. การก่อสร้างก็สามารถประหยัดต้นทุนได้มากกว่าโครงการอื่นทั้งในส่วนงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคาร ซึ่งมีผู้รับเหมารายย่อยๆ มาช่วยดำเนินการ

            สำหรับมาตรการส่งเสริมการลงทุนของ BOI นั้น ในอนาคตการสร้างห้องชุดในราคา 1.2 ล้านบาทคงทำได้ยากมากแล้ว คุณนิรัตน์ให้ความเห็นว่า ควรเพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาท  ที่ผ่านมาที่มีการขายในราคา 1.2 ล้านบาทนั้น ทางราชการได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนรวมกันประมาณ 50,000 บาท ยังได้ภาษีมูลค่าเพิ่มอีก 50,000 บาท นับว่าทำให้รัฐสามารถเก็บภาษีมาพัฒนาประเทศได้พอสมควร  ยิ่งกว่านั้นบริษัทเอกชนที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกนี้ ยังมีกำไร สามารถสร้างงานให้พนักงานและครอบครัวได้อีกจำนวนมหาศาล โดยรัฐบาลไม่ต้องให้เงินอุดหนุนหรือเป็นภาระกับรัฐบาลแต่อย่างใด

            พฤติกรรมการซื้อห้องชุดของลูกค้าของ บจก.รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ นั้น ส่วนใหญ่ซื้ออยู่อาศัย และก็พอใจที่ราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นมาก ในขณะเดียวกันก็มีอีกส่วนหนึ่งที่ปล่อยเช่าได้อัตราผลตอบแทนที่ดี จะเห็นได้ว่าในตลาดปัจจุบันส่วนใหญ่นิยมเช่าห้องชุดในโครงการอาคารชุด มากกว่าที่จะเช่าอะพาร์ตเมนต์ เพราะอาคารชุดมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายกว่าอะพาร์ตเมนต์ มีกิจกรรมต่างๆ ให้ผู้อยู่อาศัยและผู้มาเยี่ยมเยือนได้ใช้สอยประโยชน์

            คุณนิรัตน์มองอนาคตว่า จากนี้ไปอีก 5 ปียังอาจจะ “เหนื่อย” เพราะจะมีการแข่งขันกันมากขึ้นเรื่อยๆ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างถูกและราคาถูก ทำให้สัดส่วนกำไรลดลงตามลำดับ อัตราดอกเบี้ยก็ยังจะสูงขึ้นอีก  มีความเป็นไปได้ที่บริษัทมหาชนที่มีทุนจดทะเบียนไม่มากนัก อาจประสบปัญหาอีกจำนวนหนึ่งจากการที่

            1. บริษัทบางแห่งไม่สามารถชำระหนี้หุ้นกู้ได้ ทำให้บริษัทต้องปิดต้วลง

            2. บริษัทบางแห่งก็อาจไม่มีความเป็นมืออาชีพเท่าที่ควร

            3. อาจมีการขยายตัวเร็วเกินไป ทำให้หมุนเงินไม่ทุน

            3. การขยายไปในธุรกิจอื่น ก็อาจกลายเป็นการทำธุรกิจที่ตนไม่ถนัด ซึ่งก็อาจเกิดปัญหาได้เช่นกัน

            4. การวางกลยุทธ์ผิดที่ไปกู้เงินระยะสั้นจากธนาคารหรือการออกหุ้นกู้ระยะสั้น มาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องลงทุนระยะยาว เช่น อาคารสำนักงานหรือศูนย์การค้า

            ในสายตาของคู่แข่ง อาจมองคุณนิรัตน์ในฐานะคู่แข่งตัวฉกาจ  ในสังคมอาจมองว่าคุณนิรัตน์เป็น “เจ้าพ่อ” หรือ “จอมยุทธ์” ในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก แต่คุณนิรัตน์ก็ได้สร้างที่อยู่อาศัยหลายหมื่นหน่วยมาให้ประชาชนได้เลือกซื้อ และทำธุรกิจโดยรัฐไม่ต้องให้เงินอุดหนุน แถมยังสามารถช่วยสร้างงานได้อีกมหาศาล จึงนับเป็นแบบอย่างที่น่าศึกษา

            ที่สำคัญคุณนิรัตน์ยังยินดีให้ความรู้แก่สังคมนักพัฒนาที่ดินอย่างโอ่อ่าเปิดเผย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน