ด่วน! บริษัทพัฒนาที่ดินระดับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือ SMEs ใกล้สูญพันธุ์แล้ว วงการพัฒนาที่ดินเข้าใกล้สู่ภาวะกึ่งผูกขาด สวนทางกับนโยบายของรัฐบาลต่างๆ ในการส่งเสริม SMEs

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงถึงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2566 ว่าในขณะนี้เหลือบริษัทพัฒนาที่ดินระดับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือ SMEs น้อยมาก ธุรกิจกลายเป็นแบบกึ่งผูกขาด ยิ่งถ้าหากแยกบริษัทพัฒนาที่ดินนอกตลาดที่เป็นรายใหญ่ออกแล้ว รายเล็กๆ ยิ่งมีโอกาสเกิดน้อยมาก ในขณะที่มีพวกโค้ชหลายคนยังพยายาม “ปั้น” บริษัทพัฒนาที่ดินเล็กๆ ออกมา หาก ไม่ได้ศึกษาตลาดให้ดี อาจพากัน “ลงเหว” ได้

            ผลการสำรวจจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2566 ซึ่งถือเป็นเดือนล่าสุดพบว่า มีหน่วยขายทั้งหมด 7,786 หน่วย เป็นของบริษัทมหาชนถึง 4,534 หน่วย และบริษัทลูกของบริษัทมหาชนอีก 1,985 หน่วย มีเหลือเป็นของบริษัทนอกตลาดเพียง 1,267 หน่วย หรือเพียง 16% เท่านั้น ยิ่งถ้าไม่รวมบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่นอกตลาดแล้ว บริษัท SMEs ยิ่งมีสัดส่วนในตลาดน้อยมาก

            ในแง่ของมูค่าการพัฒนายิ่งพบว่า มูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในเดือนพฤษภาคม 2566 เดือนเดียว เป็นเงินถึง 48,059 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นของบริษัทมหาชน 27,162 ล้านบาท เป็นของบริษัทลูกของบริษัทมหาชนอีก 18,017 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือเหลือเป็นของบริษัทนอกตลาดเพียง 2,880 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเพียงแค่ 6% ของมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ทั้งหมด

            อาจกล่าวได้ว่า ถ้าไม่รวมบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่นอกตลาดที่เปิดตลาดอยู่อย่างต่อเนื่องเป็นประจำ และบางแห่งก็กำลังแต่งตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์อยู่นั้น สัดส่วนของบริษัทเล็กๆ หรือ SMEs ยิ่งน้อยลงไปอีก  การนี้แสดงว่าบริษัทเล็กๆ ใกล้จะสูญพันธุ์จากวงการพัฒนาที่ดินไทยแล้ว ทั้งนี้เพราะต้นทุนทางการเงินจากการกู้เงินจากสถาบันการเงินอยู่ที่ 6-8% ถือว่าแพงกว่าบริษัทมหาชนที่สามารถออกหุ้นกู้ได้ที่ 3-4% และในการซื้อวัสดุก่อสร้างหรือจ้างผู้รับเหมา บริษัทเล็กๆ ก็มักเสียเปรียบบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

            อันที่จริงรัฐบาลต่างๆ ในแทบทุกยุคทุกสมัย ก็มีนโยบายส่งเสริมการพัฒนา SMEs มาโดยตลอด แต่ในวงการพัฒนาที่ดิน สถานการณ์อาจแปรเปลี่ยนไป อย่างเมื่อ 30 ปีก่อน (พ.ศ.2536) ส่วนแบ่งของบริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนอาจมีเพียงหนึ่งในสามเท่านั้น แต่ปัจจุบันกินส่วนแบ่งในตลาดถึงสามในสี่หรือบางกรณีก็สี่ในห้าเข้าไปแล้ว  การส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ที่ได้ประโยชน์จึงเป็นบริษัทขนาดใหญ่มากกว่าบริษัท SMEs

            ในการแข่งขันด้านการขาย บริษัทมหาชนก็มักจะขายได้ดีกว่า เช่น บริษัท SMEsใดที่ทำโครงการอยู่ใกล้บริษัทมหาชนโดยเฉพาะในกรณีจังหวัดภูมิภาค โอกาสที่จะขายยากหรือขายไม่ออกจะมีสูงมาก ผู้ประกอบการ SMEs จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ใหม่ เช่นที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ก็ได้ช่วยบริษัทพัฒนาที่ดิน SMEs แก้ไขปัญหาการขายไม่ออกมาหลายโครงการ

            อย่างไรก็ตามในปัจจุบันมีการส่งเสริมให้ผู้ที่ไม่รู้มากนัก เข้ามาเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินรายย่อยกันมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนแบบกึ่ง “จับเสือมือเปล่า” อาจทำให้มีนักพัฒนาที่ดินหน้าใหม่ที่มีทุนและมีการศึกษาความเป็นไปได้ที่จำกัด  ทำให้ความสามารรถในการขาย ในการแข่งขันเป็นรองบริษัทขนาดใหญ่ทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ โอกาสที่จะพัฒนาที่ดินแล้วไม่ประสบความสำเร็จจะมีสูงมาก การจัดสรรที่ดินเปล่าก็ทำได้ยากเพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ  การสร้างบ้านขายแบบบ้านสั่งสร้างในโครงการจัดสรร หากไม่สามารถได้ผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้ ก็อาจมีงบประมาณบานปลาย และขาดทุนได้ในที่สุด  จึงอาจกล่าวได้ว่าการพัฒนาที่ดินในยุคนี้สำหรับรายใหม่ๆ มีความเสี่ยงสูงมาก

            อันที่จริงการประสบความสำเร็จในการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นอยู่ที่เราเลือกทำเลให้เหมาะสม และสร้างสินค้า ณ ระดับราคาที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าในย่านนั้น เราก็ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการนั้นๆ แล้วแต่นักพัฒนาที่ดินที่ผันตัวเองมาจากอาชีพอื่นจึงรู้สึกว่าการพัฒนาที่ดินเป็นธุรกิจ “หมูๆ”  เราจึงเห็นนักคนขายจักรยานยนต์ คนขายเหล็ก ขายผ้า ขายสินค้าสารพัด มาทำงานเป็นนักพัฒนาที่ดิน  จนทำให้หลายคนรู้สึกว่าเป็นธุรกิจที่ง่ายมาก จนประมาท จนลืมไปว่าที่สำเร็จเพราะการมีชัยไปแล้วครึ่งหนึ่งที่เลือกทำเลดีและสร้างสินค้า ณ ระดับราคาที่เหมาะสม แต่หลงไปนึกว่าตนเอง “เจ๋ง” จนประมาทเลินเล่อและพังไปในที่สุด

            การเป็นนักพัฒนาที่ดินได้นั้น ต้องมีเงิน ดังนั้นเราจึงต้องค่อยๆ สะสมจากการทำงานในอาชีพอื่น เช่น เป็นนายหน้าจนพอได้เงินมากพอ ก็ค่อยๆ ขยับมาซื้อทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุดขายมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แล้วขายต่อ  และพอสะสมเงินได้อีกระดับหนึ่ง และอาจบวกกับการไปหยิบยืมทุนจากบุพการี ญาติมิตร หรือไปร่วมทุนกับเพื่อน ก็อาจทำโครงการจัดสรรเล็กๆ ฝึกปรือฝีมือไปก่อน แล้วค่อยทำโครงการใหญ่ๆ ต่อไป  แต่การไป “ใช้เงินคนอื่น” แบบ “เล่นแร่แปรธาตุ” เป็นสิ่งที่ไม่ควร ไม่เป็นมงคลและส่งผลร้ายต่อเราในภายหลังได้

            ดร.โสภณให้ความเห็นว่าความรู้สำคัญที่ต้องมีในการเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ประสบความสำเร็จก็คือความรู้เรื่องการเงิน และการตลาด  ความรู้ด้านการเงินจะทำให้สามารถวางแผนได้อย่างเป็นขั้นตอน จะได้รู้ว่าเราจะมีรายได้ รายจ่ายอย่างไร ทำอย่างไรเงินจะได้ไม่ติดขัด จะประคับประคองกันไปจนประสบความสำเร็จได้อย่างไร  ส่วนความรู้ด้านการตลาด จะทำให้สามารถคาดการณ์อนาคตได้ ว่าแนวโน้มทิศทางจะไปอย่างไร สินค้าที่เรานำเสนอสู่ตลาดจะได้รับความนิยมหรือไม่ เราจะได้เตรียมการต่างๆ ได้อย่างเหมาะสม เป็นต้น

            ยิ่งกว่านั้น การเป็นนักพัฒนาที่ดิน ถือได้ว่าเป็น “ผู้ประกอบการ” (Entrepreneur) ซึ่งต้องมีความสามารถในการ “ประสานสิบทิศ” ทั้งช่าง ผู้รับเหมา ผู้ซื้อ ผู้ขาย นายหน้า ส่วนราชการ ฯลฯ  เราจึงต้องมีทักษะในการบริหารจัดการคนให้เป็น ความสำเร็จจึงจะเกิดขึ้นได้  ในการบริหารนั้น เราก็ต้องหนักแน่น เป็นผู้นำ ตามลักษณะที่ดีของผู้นำทั้งหลาย เราจึงจะสามารถทำโครงการให้สำเร็จได้ในที่สุด และเมื่อเราเป็นผู้นำที่สามารถสร้างทีมงานที่ดี ภายหน้าเราก็เหนื่อยน้อยลง

            อย่างไรก็ตามจุดดับของนักพัฒนาที่ดินมีอยู่ 2 ประการสำคัญก็คือ

            1. การลงทุนเกินตัว จนหมุนเงินไม่ทัน กลายเป็น “งูกินหาง” คือไม่รู้ทุนหรือกำไรอยู่ไหน พัวพันกันไปหมด จนในที่สุดก็เจ๊งกันไป  เราจึงควรเริ่มทำทีละโครงการ ค่อยๆ ทำอย่างหวังเติบโตให้เร็วเกินไปนัก เราเริ่มจากการเก็บข้อมูล วินิจฉัยข้อมูล วิเคราะห์ข้อมูล พัฒนาโครงการ ติดตามผลโครงการระหว่างการพัฒนา  และประเมินผลโครงการที่แล้วเสร็จไปแล้ว และก็ค่อยๆ เริ่มโครงการใหม่ จะได้สรุปบทเรียน และพัฒนาให้ดีขึ้นต่อไปตามลำดับ

            2. การขาดการศึกษาวิจัยให้ดี ก่อนพัฒนาโครงการ ต้องทำการสำรวจตลาด ศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน ตรวจสอบข้อกฎหมาย ทดสอบสภาพดิน ฯลฯ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จในการขาย จนสามารถคาดการณ์ได้ว่าจะปิดโครงการได้เมื่อไหร่ จะก่อสร้าง รับรู้รายได้ได้อย่างไร จนจบโครงการ  การขาดการศึกษาที่ดี ใช้แต่ความมั่นใจหรือ “ใจถึง” ก็จะทำให้เราพังได้ในที่สุด

            สถานการณ์ที่เสี่ยงสูงนี้ ต้องอาศัยการศึกษาความเป็นไปได้ทางกายภาพ  กฎหมาย การตลาดและการเงินให้ดีเสียก่อนการลงทุน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน