แปลกดีไหม สิงคโปร์ที่มีค่าครองชีพสูงมาก กลับมีค่าส่วนกลางของห้องชุดในโครงการอาคารชุดถูกกว่าในประเทศไทยเสียอีก ทำไมจึงเป็นเช่นนี้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเคยเป็นที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พบข้อมูลว่าค่าส่วนกลางสำหรับห้องชุดในโครงการอาคารชุดในสิงคโปร์กลับถูกมาก ถูกกว่าไทยเสียอีก และรัฐบาลยังอุดหนุนช่วยเหลือประชาชนให้อีกต่างหาก

            ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ประมาณ 80% เป็นห้องชุดที่ก่อสร้างโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ อีก 15% เป็นห้องชุดภาคเอกชน และอีก 5% เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีเป็นส่วนน้อยมาก  ห้องชุดมากกว่า 60% มีขนาด 4 ห้องนอนขึ้นไป  ห้องชุดเล็กสุดก็ขนาดประมาณ 35 ตารางเมตรเท่านั้น  ต่างจากในประเทศไทยที่ห้องชุดมักมีขนาดเล็กเพียง 22 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าเล็กเกินกว่าจะอยู่อาศัยได้อย่างปกติสุขนัก

            จะเห็นได้ว่าค่าส่วนกลางในห้องชุดตกเป็นเงินประมาณ 42 บาทต่อตารางเมตรสำหรับห้องชุดขนาดเล็กประมาณ 35 ตารางเมตรในอาคารชุดของการเคหะแห่งชาติ แต่รัฐบาลให้การสนับสนุน จนประชาชนที่ครอบครองห้องชุดขนาดเล็กสุดจ่ายค่าส่วนกลางเพียง 35% ของต้นทุนจริง หรือเป็นเงินเพียง 14.5 บาทต่อตารางเมตร ในขณะทีห้องชุดราคาถูกสุดๆ ในประเทศไทย ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 25-30 บาท ยกเว้นห้องชุดแบบบ้านเอื้ออาทร ที่อาจมีบางแห่งจ่ายค่าส่วนกลางเพียง 15-20 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งก็ยังสูงกว่าค่าส่วนกลางในห้องชุดถูกๆ ในสิงคโปร์เสียอีก

            จะสังเกตได้ว่าห้องชุดขนาดยิ่งใหญ่ขึ้น รัฐบาลก็สนับสนุนน้อยลง ดังจะเห็นได้ว่าห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ค่าส่วนกลาง 42 บาทต่อตารางเมตร แต่รัฐบาลช่วยสนับสนุนโดยให้ประชาชนจ่ายเพียง 34% ของค่าส่วนกลาง หรือจ่ายเพียง 14.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ห้องชุดแบบหรู จ่ายค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 19 บาท แต่รัฐบาลช่วยค่าส่วนกลางเพียง 2% ผู้เป็นเจ้าของต้องจ่ายเองถึง 98% ดังนั้นจึงตกเป็นเงิน 18.6 บาทต่อตารางเมตร

            จะสังเกตได้ว่าค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือนยิ่งถูกลง เมื่อขนาดห้องชุดใหญ่ขึ้น ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเพราะห้องชุดขนาดเล็กคงมีสัดส่วนของคนต่อตารางเมตรสูงกว่า ในขณะที่ห้องชุดหน่วยขนาดใหญ่กว่าจำนวนคนต่อครัวเรือนอาจไม่ได้มากนัก คงมีจำนวนพอๆ กับผู้ที่อยู่ห้องชุดขนาดเล็กกว่า การใช้สอยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จึงไม่ได้มากกว่ากันนัก

            สำหรับห้องชุดในโครงการของภาคเอกชน ซึ่งมีสัดส่วนอีก 15% และเป็นห้องชุดที่คนต่างชาติซื้อได้นั่น ค่าใช้จ่ายต่อตารางเมตรจะสูงกว่ามาก เช่นห้องชุดขนาดเล็ก ๆ จะมีค่าส่วนกลางสูงถึง 210.8 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ห้องชุดของทางราชการจ่ายค่าส่วนกลางเพียง 42 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน  อย่างไรก็ตามหากเป็นห้องชุดขนาดใหญ่พิเศษ เช่น 275 ตารางเมตร จะเสียค่าส่วนกลางถูกลงมาก เหลือเพียง 69 บาทต่อตารางเมตร  แต่ถ้าเป็นในกรณีประเทศไทยน ค่าส่วนกลางแพงสุดอาจเป็นเงิน 120-150 บาทาต่อตารางเมตร แสดงว่าค่าส่วนกลางของห้องชุดราคาแพงๆ ในไทยเก็บในอัตราสูงมาก

            สาเหตุที่ค่าส่วนกลางแพงมากๆ ในโครงการอาคารชุดในสิงคโปร์ถูกว่าในโครงการอาคารชุดในไทย ก็เพราะในแต่ละโครงการไม่ได้ใส่สิ่งอำนวยความสะดวกมากมากนัก เช่น มักไม่มีสระว่ายน้ำ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ แต่ในแต่ละโครงการจะมีสระว่ายน้ำรวมจากหลายๆ ตึก จะได้ประหยัดต้นทุนในการดูแล แต่ในกรณีประเทศไทยมีการก่อสร้างสระว่ายน้ำมาก และหลายแห่งก็ขาดการดูแลเท่าที่ควร และสิ้นเปลืองต้นทุนในการดูแลรักษาอีกด้วย

            ถ้าท่านใดสนใจไปดูงานโครงการอาคารชุดในสิงคโปร์ในด้านการขาย การตลาด การบริหารจัดการชุมชนหรืออื่นๆ ก็สามารถติดต่อ ดร.โสภณได้โดยตรงตาม Email นี้: sopon@area.co.th

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน