ว่าด้วยการศึกษาความเป็นไปได้ด้านข้อกฎหมาย

รูปภาพของ pornchokchai
ว่าด้วยการศึกษาความเป็นไปได้ด้านข้อกฎหมาย
  AREA แถลง ฉบับที่ 875/2565: วันศุกร์ที่ 02 ธันวาคม 2565

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

 

 

            การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ระดับจุลภาคประกอบด้วยปัจจัย 4 ประการก็คือ ความเป็นไปได้ทางกายภาพ  ความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมาย ความเป็นไปได้ทางการตลาด และความเป็นไปได้ทางการเงิน

            เฉพาะในด้านข้อกฎหมาย มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันในตัวเองอย่างมีนัยสำคัญเพียงเพราะข้อกำหนดทางกฎหมาย เช่น

            1)         กรณีที่ดินตั้งอยู่คนละฝั่งถนนราคาก็แตกต่างกันเพราะผังเมืองกำหนดการก่อสร้างไว้แตกต่างกัน ฝั่งหนึ่งสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว อีกฝั่งหนึ่งอาจก่อให้สร้างอาคารพาณิชย์ได้ เป็นต้น

            2)         กรณีแฟลตหรือห้องเช่า อาจมีราคาต่ำกว่าอาคารโรงแรมเพราะไม่สามารถใช้สอยได้เข้มข้นเท่า หรือในกรณีเป็นสถานอาบอบนวด ก็ยิ่งมีการใช้สอยต่อเนื่องที่เข้มข้นยิ่งขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับใบอนุญาตใช้อาคารที่แตกต่างกันในทางกฎหมายนั่นเอง

            ในปัจจุบันพื้นที่หลายแห่งมีข้อกำหนดและข้อจำกัดต่าง ๆ ในการก่อสร้าง เช่น ห้ามสร้างอาคาร (สูง) รอบสถานที่สำคัญ ห้ามก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกบนถนนบางสาย มีข้อกำหนดพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Building Coverage Ratio) และข้อกำหนดการก่อสร้างตามขนาดที่ดิน (Floor Area Ratio) เป็นต้น

            ตัวอย่างกรณีข้อกฎหมายก็คือผังเมืองซึ่งกำหนดการใช้ที่ดิน ในที่ดินที่จะพัฒนาให้มีมูลค่าสูงกว่ามักถูกกำหนดให้ก่อสร้างได้มากกว่า เป็นต้น  อย่างไรก็ตาม ปัญหาในด้านผังเมืองในปัจจุบันก็คือ มีผังเมืองที่หมดอายุการใช้งานไปเป็นจำนวนมาก  ณ เดือนกรกฎาคม 2559 ปรากฏว่า ผังเมือง 259 ผังที่มีอยู่ในประเทศไทยนั้น มีถึง 82 ผังหรือ 32% แล้วที่หมดอายุไปแล้ว <77>  การที่ผังเมืองหมดอายุ อาจแสดงถึงการขาดประสิทธิภาพในการควบคุมการใช้ที่ดิน กลายเป็นการเปิดโอกาสให้เกิดอนาธิปไตยในการใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการไม่มีผังเมือง   การพัฒนาเมืองที่ไร้ระเบียบจะสร้างปัญหาในระยะยาวแก่ประเทศชาติ

            ตัวอย่างหนึ่งคือสถานอาบอบแห่งหนึ่งริมถนนรัชดาภิเษก ห้วยขวาง ซึ่งก่อสร้างเสร็จแต่ไม่ได้เปิดมาเป็นเวลาราว 6 ปี เนื่องจากเคยถูกร้องเรียนว่าตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษาคือโรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ รัชดา   แต่ต่อมาก็ได้เปิดให้บริการแล้วในปี 2554 โดยเจ้าของได้ออกมายืนยันว่าได้ใบอนุญาตถูกต้องอยู่ห่างจากสถานศึกษาเกิน 150 เมตร

            อาบอบนวดแห่งนี้มีห้องอาหาร สนุ๊กเกอร์ ห้องนวดและอื่น ๆ สมมติไม่คิดถึงห้องอื่น นับเฉพาะห้องนวด โดยประมาณว่ามีอยู่ราว 200 ห้อง ในกรณีที่หากวันนี้อาบอบนวดแห่งนี้ปิดไป ห้องต่าง ๆ ก็จะไม่ได้นำไปใช้  หากสมมติให้นำไปใช้เป็นห้องพักแบบอะพาร์ตเมนท์ทั่วไป ก็จะพบว่า

            1.         ห้องเช่าในซอยต่าง ๆ บนถนนรัชดาภิเษก อาจมีค่าเช่าประมาณ 7,000-9,000 บาทต่อเดือน

            2.         ในกรณีสถานที่นี้ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ อาจเช่าได้แพงกว่า คือเดือนละ 10,000 - 12,000 บาท

            3.         หากคิดลดค่าใช้จ่ายประมาณ 15% ก็จะเป็นรายได้สุทธิเดือนละ 10,000 บาทหรือปีละ 120,000 บาท

            4.         เมื่อใช้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมาตรฐานสำหรับอะพาร์ตเมนต์ที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ที่อัตรา 6% ก็จะเป็นเงินห้องละ 2 ล้านบาท

            5.         ดังนั้นอาคารนี้หากใช้เป็นอะพาร์ตเมนท์ ก็จะเป็นเงิน 400 ล้านบาทสำหรับ 200 ห้อง หากห้องหนึ่งมีขนาด 28 ตารางเมตร ก็ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 71,429 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าราคาขายห้องชุดพักอาศัยในย่านนี้ที่ขายในราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร

            แต่หากเจ้าของนำไปปรับปรุงเป็นโรงแรม ก็จะพบว่า

            1.         ค่าห้องพักโรงแรมคืนหนึ่งในย่านนี้สำหรับห้องพักในทำเลแบบนี้ อาจเป็นเงินคืนละ 2,000 บาท

            2.         หากมีอัตราว่าง 20% ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอีก 30% รายได้สุทธิก็จะเป็นเงิน 1,120 บาทต่อคืน หรือได้เป็นเงินปีละ 408,800 บาท

            3.         เมื่อใช้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมาตรฐานสำหรับโรงแรมที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ที่อัตรา 8% (http://bit.ly/1Q2Fdcj) ก็จะเป็นเงินห้องละ 5.11 ล้านบาท

            4.         ดังนั้นอาคารนี้หากใช้เป็นโรงแรม ก็จะเป็นเงิน 1,022 ล้านบาทสำหรับ 200 ห้อง หากห้องหนึ่งมีขนาด 28 ตารางเมตร ก็ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 182,500 บาท หรือได้มากกว่าการขายห้องชุดพักอาศัยในย่านนี้ที่ขายในราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร

            ส่วนเมื่อสามารถนำไปเปิดใช้เป็นอาบอบนวดได้ มูลค่าจะเพิ่มขึ้นมหาศาล

            1.         ค่าบริการนวดของที่นี่คือ 2,000-3,800 บาท ในที่นี้คิดจากค่าบริการเฉลี่ยที่ประมาณ 2,500 บาท ทั้งนี้เจ้าของสถานที่คงได้เป็นเงินประมาณ 1,200 บาท หักค่าใช้จ่าย (70%) แล้วได้รายได้สุทธิ 840 บาท

            2.         ห้องหนึ่ง ๆ มีการเปิดใช้เฉลี่ยประมาณเฉลี่ย 3 ครั้งต่อคืน โดยมีวันทำการประมาณ 350 วันต่อปี (มีวันหยุดประมาณ 10 วันต่อปีโดยเฉพาะวันสำคัญทางศาสนา)

            3.         ดังนั้นสำหรับห้อง 200 ห้อง จึงสร้างรายได้ได้ปีละ 882,000 บาทต่อห้อง (840 บาทต่อห้อง ใช้วันละ 3 ครั้ง ปีละ 350 วัน)

            4.         หากคิดอัตราผลตอบแทนที่ 10% ก็จะเป็นเงิน 8.82 ล้านบาทต่อห้อง หรือตารางเมตรละ 315,000 บาท ทั้งนี้ราคาห้องชุดพักอาศัยหรูเลิศที่สุดในกรุงเทพมหานครที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เคยประเมินไว้ ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 420,000 บาท หรืออาบอบนวดแห่งนี้มีมูลค่าเป็นเงินรวม 1,764 ล้านบาท

            สรุปและข้อสังเกต โดยสรุปแล้วอาคารอาบอบนวดขนาด 200 ห้องนี้ หากเป็นอะพาร์ตเมนต์จะมีมูลค่าเพียง 400 ล้านบาท (71,429 บาท/ตรม)   พอมาเป็นโรงแรมจะมีมูลค่า 1,022 ล้านบาท (182,500 บาท/ตรม)   หากเป็นอาบอบนวดจะมีมูลค่า 1,764 ล้านบาท (315,000 บาท/ตรม)  ดังนั้นหากมีความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมาย (ได้ใบอนุญาตเป็นสถานอาบอบนวด) ซึ่งเป็นการใช้สอยที่ได้ประโยชน์สูงสูด ก็จะมีมูลค่าได้สูงสุดนั่นเอง

            ดังนั้นหากไม่ทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมายให้ชัดเจน ก็อาจทำให้ “ขาดทุนย่อยยับ” ไม่สามารถ “ไปต่อ” ได้และทำให้การพัฒนาโครงการนั้นๆ สูญเปล่าไปได้

 
 
 
 
 
 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 179 คน กำลังออนไลน์