มีข่าวว่าโรงแรมสุดหรู “ดาราเทวี” ที่เชียงใหม่ กำลังเปิดขายที่ราคา 2,116 ล้านบาท ราคานี้จะขายได้หรือไม่ เรามาลองพิจารณาดู

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นเบื้องต้นต่อราคาของ “ดาราเทวี” ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินดังนี้:

1. หากมีการซื้อขายกัน ณ ราคา 2,116 ล้านบาทจริง ผู้ซื้อคงต้องเสียเงินค่าปรับปรุงอย่างน้อยอีก 20% รวมเป็นเงิน 2,539.2 ล้านบาท
2. จำนวนห้องพักมีทั้งหมด 123 ห้อง สมมติสามารถเปิดใช้ได้ทั้งหมดโดยผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หมดแล้ว
3. สมมติฐานที่ใช้ในการวิเคราะห์ก็คือ มีอัตราการเข้าพัก 40% ต่อปี และสมมติให้มีรายได้สุทธิของเท่ากับ 4% ของมูลค่าที่ 2,539.2 ล้านบาท โดย 80% มาจากค่าห้องพัก หรือต้องมีรายได้สุทธิ 81.3 ล้านบาท หรือเป็นเงินรายได้สุทธิห้องละประมาณ  4,525 บาท
4. หากค่าห้องพัก เป็น 3 เท่าของกำไรสุทธิ ราคาค่าห้องพักที่เปิดขายควรเป็นเงิน 13,574 บาทต่อห้อง 

            อย่างไรก็ตามโอกาสที่จะขายได้จริงตามราคานี้คงเป็นสิ่งที่ค่อนข้างเป็นไปได้ยากพอสมควร ดังนั้นในแง่หนึ่งราคาที่เสนอขาย อาจจะยังสูงอยู่พอสมควร

            ในส่วนของที่ดินเปล่าที่มีอยู่จำนวน 153 ไร่นั้น หากเทียบกับโครงการบ้านจัดสรรใกล้เคียงในตำบลท่าศาลาเดียวกันจะพบว่า

1. ในกรณีโครงการเดอะพรอมิเน้นซ์ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดนั้นในที่ดินขนาดประมาณ 24 ไร่ ราคาที่ดินดิบน่าจะเป็นเงิน 20,000 บาทต่อตารางวา
2. ในกรณีโครงการโกลเด้น ทาวน์ เจริญเมือง-ซุปเปอร์ไฮเวย์ ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์นั้นในที่ดินขนาดประมาณ 11 ไร่ ราคาที่ดินดิบน่าจะเป็นเงิน 28,000 บาทต่อตารางวา
3. ในกรณีโครงการกรานาดา เฟส 1 ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์นั้นในที่ดินขนาดประมาณ 29 ไร่ ราคาที่ดินดิบน่าจะเป็นเงิน 28,000 บาทต่อตารางวา

            เมื่อพิจารณาถึงทำเลที่ตั้ง จึงประเมินเป็นเงินตารางวาละ 23,000 บาทสำหรับที่ดินของดาราเทวีหรือรวมเป็นเงินประมาณ 1,408 ล้านบาท   ถ้าราคาขายอยู่ที่ 2,116 ล้านบาท สิ่งก่อสร้างที่สร้างไปแล้ว จึงมีมูลค่าเพียง 708 ล้านบาท ทั้งที่ในความเป็นจริง อาจใส่เม็ดเงินลงไปมากกว่านี้อีกมหาศาล เพียงแต่ว่าด้วยขนาดที่ใหญ่มาก จึงทำให้ความสามารถในการหารายได้จำกัด

            แต่ทั้งนี้ความสำเร็จของการทำโรงแรมแห่งนี้ให้มีชีวิตขึ้นมาใหม่ ก็ขึ้นอยู่กับ

1. แบรนด์หรือเชนในการบริหารว่าจะสามารถบริหารให้ประสบความสำเร็จหรือไม่
2. ช่วงระยะเวลาหลังโควิด-19 ซึ่งกว่าที่การท่องเที่ยวจะกลับมาเหมือนเดิมก็อาจใช้เวลาถึงสิ้นปี 2565 ก็เป็นได้ ทำให้รายได้ที่จะเข้ามามีจำกัด
3. แผนในการปรับปรุงสภาพของโรงแรมขึ้นมาใหม่ ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดในการให้บริการ เป็นต้น
4. อาจมีผลกระทบจากเรื่องปัญหาแรงงาน การเข้าครอบครองพื้นที่ การศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม เป็นต้น

            ในทางตรงกันข้าม ก็อาจมีผู้ยินดีซื้อในราคาที่สูงกว่าราคาตลาดในระดับหนึ่งเพื่อวัตถุประสงค์แฝงในการฟอกเงิน ดังที่เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศ

            ก่อนการประมูล “ดาราเทวี” ซึ่งเป็นทรัพย์ชิ้นใหญ่นี้ จึงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่

อ้างอิง
มติชนออนไลน์. เปิดราคาขายทอดตลาด ‘ดาราเทวี เชียงใหม่’ ราคาเริ่มต้น 2,116 ล้านบาท. 10 มกราคม 2564. https://www.matichon.co.th/local/crime/news_2522191

ประชาชาติธุรกิจ. ประวัติ โรงแรมดาราเทวี ดราม่าตั้งแต่ก่อสร้าง ยันปิดกิจการ. 30 พฤศจิกายน 2563. https://www.prachachat.net/tourism/news-564787