หลายคนกลัวว่าอสังหาริมทรัพย์จะพังเพราะโควิด-19 แต่โรคระบาด (ฝีมือมนุษย์?) นี้ก็เป็นแค่สิ่งชั่วคราว ทำอะไรตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หรอก  มาดูกรณีศึกษาสเปนที่โดนโควิดเล่นงานแทบแย่ ก็ยังสบายๆ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แปลบทความเรื่อง “Spain's real estate sector after the shock of COVID-19” โดย นาง Judit Montoriol-Garriga ตำแหน่ง Lead Economist ของ CaixaBank ซึ่งเป็นบทความที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ทำให้เราเข้าใจภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสเปนและยุโรปโดยรวมได้

            ธนาคาร CaixaBank ซึ่งมีขนาดใหญ่อันดับที่ 3 ของสเปน คาดว่า อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ของสเปนจะลดลงระหว่าง 13% ถึง 15% ในปี 2563 ซึ่งเป็นการลดลงมากกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เสียอีก และจะไม่กลับสู่ระดับก่อนวิกฤตจนถึงสิ้นปี 2566 อย่างไรก็ตามแม้สถานการณ์จะรุนแรงและมีความไม่แน่นอนสูงเกี่ยวกับการระบาดของโควิด แต่ธนาคารก็ยังคาดหวังว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีรากฐานอันแข็งแกร่งจะสามารถผ่านพ้นไปได้ดีกว่ายามวิกฤตก่อนหน้านี้ที่เกิดขึ้นในปี 2551

            จากข้อมูลพบว่าก่อนการระบาดของโควิด สถานการณ์ทางการเงินของครัวเรือนและวิสาหกิจต่างๆ ในสเปนอยู่ในภาวะที่เข้มแข็ง มี “สุขภาพดี” ขึ้นกว่าปีวิกฤติ 2551 จำนวนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่สร้างขึ้นนั้นไม่มากเกินไปเมื่อเทียบกับแนวโน้มการเติบโตของประชากร (แต่ในไทยอัตราการเพิ่มขึ้นของบ้านสูงกว่าประชากรมากมากว่า 20 ปีแล้ว ทำให้บ้านค่อนข้างเฟ้อ  และธนาคารสเปนยังมีสภาพคล่องที่ดีกว่า จึงสามารถรับมือกับวิกฤตในปัจจุบัน

            อย่างไรก็ตามผลกระทบทางเศรษฐกิจของโควิดจะส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดแรงงาน และส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยยอดขายบ้านลดลง 39.2% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา และจะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2564 รายได้ของครัวเรือนกำลังหดตัวลงตามโอกาสในการจ้างงานที่ลดลงในอนาคต ซึ่งอาจนำไปสู่การประหยัดจากภาคครัวเรือนและการเลื่อนการตัดสินใจซื้อบ้าน

            ส่วนตลาดบ้านสำหรับชาวต่างชาติซึ่งคิดเป็น 12.5% ​​ของทั้งหมดในปี 2562 จะได้รับผลกระทบโดยตรง เพราะคงมีความต้องการน้อยมาก และใบอนุญาตก่อสร้างใหม่อาจลดลง 40% ภายในปี 2563  อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดก็คือโรงแรมเพราะการท่องเที่ยวคงไม่เกิดขึ้นในเวลาอันสั้น แต่ทั้งนี้ก็เป็นไปทั่วโลก เป็นสิ่งที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้  ส่วนภาคที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดก็คงเป็นบ้านเช่า

            ล่าสุดมีการคาดการณ์กันว่าตลาดที่อยู่อาศัยของสเปนจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2564 ความจริงจะเป็นอย่างไร ก็คงต้องติดตามกันต่อไป ที่สำคัญเครื่องจักรทางเศรษฐกิจต้องไม่หยุดนิ่ง ต้องพยายามผลิตเพื่อการส่งออกต่อไป เศรษฐกิจจึงจะไม่ดิ่งเหว

ที่มา:
Spain's real estate sector after the shock of COVID-19. https://www.caixabankresearch.com/en/sector-analysis/real-estate/spains-real-estate-sector-after-shock-covid-19

How will the Spanish property market develop in 2021? https://www.housesinspain.com/blog-en/trends-en/spanish-property-market-2020